Як вибpaти квapтиpy в нoвoбyдoві Львова

Зміст статті:

• Який дім вибрати?
• В якому районі?
• Який поверх?
• Яке планування?
• З ремонтом чи без?
• У кого можна купити квартиру в новобудові?
• Коли квартира в новобудові коштує дешевше?
• Як перевірити забудовника?

Мрія доброї половини населення країни – власна квартира, причому багато хто мріє саме про новобудову. Новий сучасний будинок, великі вікна, продумане планування, впорядкований двір, гарний фасад, чистий під’їзд, та ще й ціна нижча, ніж на вторинному ринку – за новобудову каже маса факторів. Однак тільки лінивий не чув скандалів із ошуканими покупцями таких квартир, які залишилися і без грошей, і без квадратних метрів. Щоб не потрапити на гачок шахраїв і знайти найвигідніший варіант , треба знати кілька важливих нюансів вибору квартири в новобудові.

Ми рекомендуємо звернути увагу на Parus City, це концептуально новий проект для життя у місті, створений за сучасними принципами світової урбаністики. Квартал, який інтегрується у карту Львова, створюючи абсолютно нові можливості для життя та бізнесу на площі 6,5 Га.

Купівля квартири на вторинному ринку – більш надійний спосіб придбати житло, адже будинок вже побудований, квартира існує і її можна побачити на власні очі. На вторинному ринку часто нерухомість дорожча, тому що ризиків менше, та й будинок «закидання» інфраструктурою. Новобудови приваблюють не лише нижчою ціною, а й продуманішими плануваннями , сучасними технологіями будівництва, та й взагалі відчуття того, що до тебе в квартирі ніхто не жив, багатьом подобається.

Купівля квартири в новобудові пов’язана з багатьма ризиками і вимагає вирішення багатьох питань: від району до планування та поверху . Тільки якщо у питаннях кількості кімнат, площі, планування, наявності оздоблення тощо. варто орієнтуватися на свої переваги, то в питаннях безпеки варто бути грунтовно підкованим , адже на кону велика сума. Розглянемо всі аспекти вибору квартири в новобудові та почнемо з типу будинку.

ЯКИЙ ДІМ ВИБРАТИ?

Ціна квадратного метра залежить від маси факторів, і одним із найважливіших є тип будинку та технологія його зведення:

• панельний будинок – найдешевший варіант, зводиться швидко (порядку 7-12 місяців, але деякі здають його вже за 3 місяці – залежить від поверховості), але у нього слабкі показники тепло-і звукоізоляції – це вже не радянські хрущовки та панельки, а й найенергоефективнішими їх не назвеш. Є складності при проведенні перепланування , оскільки майже всі стіни несучі . Зате міжкімнатні перегородки практично не потребують вирівнювання. На вигляд сучасного панельного будинку практично неможливо сказати, що він зведений саме за цією «швидкою» технологією . Багато комплексів економ- та стандарт-класу будуються саме з панелек;
• монолітна технологія будівництво зараз дуже поширена. Основа будинку – міцний арматурний каркас , який заливається бетоном . Стіни всередині будинку зазвичай роблять із блоків газосилікату, які відливають прямо на будмайданчику. На зведення будинку йде 2-3 роки, але будівля виходить довговічною, з хорошими теплоізоляційними якостями . Будівництво ведеться не за типовими, а за індивідуальними проектами , тому в будинку можна продати високі стелі, вікна у ванній і т.д. Мінус – низька звукозоляція;
• цегляний будинок – ідеальний за експлуатаційними якостями, теплий, надійний і довговічний, тільки будується близько 2,5 років , а ціна на квартиру тієї ж площі, що і в панельному, може бути вдвічі вищою. Цегляні новобудови – велика рідкість зараз;
• цегляно-монолітний – це той же монолітний будинок, облицювання якого виконується цеглою.

В ЯКОМУ РАЙОНІ?

Тут радити щось важко, тому що хтось хоче жити ближче до центру, транспортних розв’язок і торговельних центрів, а хтось віддає перевагу тихим спальним районам. Та й питання бюджету ніхто не скасовував. Все ж таки квартира купується надовго, і роками жити невідповідному районі – м’яко кажучи, дуже сумно, тому добре все зважте, оцініть місце розташування новобудови, і якщо воно вам не подобається, розгляньте інші варіанти, навіть якщо доведеться трохи збільшити бюджет – потім самі собі спасибі скажіть .

Загальні ж поради щодо вибору району новобудови такі:

• віддавайте перевагу місцям із розвиненою інфраструктурою . Як мінімум, кілька магазинів та аптек поблизу точно мають бути. Якщо в сім’ї є діти, подивіться, наскільки далеко знаходяться найближчі дитячий садок і школа і наскільки вони відповідають вашим вимогам до рівня освіти. Важлива наявність поблизу поліклініки. Часто новобудови починають будувати у нових районах міста, на околицях. Є ризик, що вони так ніколи і не обростуть достатню інфраструктуру. Тому звертайте увагу, чи починають будувати поблизу школи та поліклініки;
• зупинки громадського транспорту точно не повинні бути далеко, навіть якщо в сім’ї є автомобіль;
• Якщо ж ви за кермом, то оцінити наявність місць для паркування можна особисто, приїхавши в будній день увечері у двір новобудови, правда, це варіант більше для тих, хто дивиться квартиру в вже побудованому і введеному в експлуатацію будинку. Також уточніть наявність підземного паркінгу та/або гаражного кооперативу поблизу;
• наявність поряд парку чи зеленої зони – великий плюс;
• краще не брати квартиру по сусідству із заводами та великими транспортними магістралями. Якщо район зовсім новий, у забудовника можна уточнити, чи планується розбивка парків, скверів, дитячих та спортивних майданчиків;
• ріелтори зазвичай не радять брати квартиру в будинку поблизу торгового центру, овочевої бази і т.д.;
• останній пункт і так очевидний – у мегаполісі краще дивитися район неподалік того місця, де ви буваєте найчастіше , тобто. дорога на роботу/навчання не повинна забирати годинник. Невелика віддаленість від родичів – також плюс.

Найдешевше стоять будинки в нових необжитих районах, на околицях міста . Уточнюйте у забудовника, чи планується будівництво об’єктів інфраструктури. Можливо, влада планує ось-ось відкрити нову станцію метро. Якщо ні, то радість від вигідної покупки може скоро закінчиться. Якщо район уже заселений, то не заважає кілька разів з’їздити туди (вдень і ввечері, у будній та вихідний), щоб оцінити жвавість, кількість машин, інфраструктуру, рівень освітлення ввечері, та й зрозуміти – подобається вам там чи ні.

ЯКИЙ ПОВЕРХ?

При виборі поверху багато хто також має власні переваги, адже хтось хоче мати гарний вид на все місто, а комусь спокійніше жити на першому поверсі, ніяк не залежить від ліфта. Звичайно, відштовхуйтеся від особистого смаку, але також звертайте увагу, що квартири на деяких поверхах коштують дешевше.

1. Останні поверхи – це гарний вид на місто , і якщо ви купуєте квартиру саме через нього, не полінуйтеся навести довідки і дізнатися, чи не планується найближчим часом будівництво нового будинку прямо перед вашими вікнами . Вид на парк, ліс або просто міський краєвид може бути легко перекритий. Ризик відсутній лише, якщо купується квартира на набережній.
2. Плюс останнього поверху – відсутність сусідів згори , але якщо щось трапиться з дахом, ви дізнаєтесь про це першими. Заради справедливості, у нових будинках проблема протікання не так поширена. Якщо над вами буде технічний поверх, то ризик потік різко знижується, та й у квартирі не буде так вже й душно влітку.
3. На верхніх поверхах досить тихо , туди майже не долинають звуки автомобілів, але якщо ліфт зламається , то піднятися чи доставити якийсь вантаж буде складно.
4. Кращими для життя вважають квартири на 4-8 поверхах – і піднятися у разі поломки ліфта не так уже й складно, і шум від авто і веселих компаній не такий сильний. Квадратні метри на цих поверхах можуть коштувати трохи дорожче.
5. Квартири на перших поверхах коштують на 2-15% дешевше , а в преміальному сегменті різниця в ціні може досягати навіть 30%. У чому проблема перших поверхів? По-перше, виду жодного. По-друге, може бути сиро від підвального приміщення. По-третє, шум. По-четверте, вікна можуть заглядати. По-п’яте, якщо квартира на 2-3 поверсі, а перший відданий під комерційні приміщення, то ви ризикуєте страждати від постійного шуму холодильних установок або п’яних компаній, до вас можуть вдератися таргани з магазину під вами, та й взагалі перспектива бачити брудний козирок дихати вихлопними газами машин, що прогріваються, мало кому сподобається. Додамо сюди запах від сміттєпроводу та більш високий ризик проникнення злодіїв. Але все ж таки багато ріелторів радять такі квартири літнім людям, оскільки ліфт можна непередбачено зламатися.
6. Якщо ви не забобонні і не проти купити квартиру на 13 поверсі , уточніть у забудовника, чи не передбачена знижка. Деякі продають такі квартири на 1-3% дешевше.
7. Новобудови поверховістю 20 поверхів і більше негаразд поширені, але все-таки в мегаполісах є попит на хмарочоси на 35 поверхів і вище. Там справді шикарні краєвиди, але на таких високих поверхах немає балконів, а вікна часто стають глухими – все це для досягнення необхідної вітростійкості будівлі. Величезне значення при виборі такої квартири має якість виконання вентиляції та пожежна безпека.

Що стосується наявності та кількості ліфтів , то в будинках до 4 поверхів він може бути відсутнім. Новобудови з 5-9 поверхами обладнуються одним ліфтом, 10-19 поверхами – двома ліфтами, будинки на 20-29 поверхів повинні мати 3-4 ліфти. Це щонайменше. Якщо новобудові лише одні квартири-студії, тобто. у будинку дуже багато невеликих квартир, то навіть при 10 поверхах два ліфти будуть постійно зайняті вранці та вечорами, так що зверніть увагу на кількість квартир на майданчику.

Квартира, розташована біля ліфта, – не найкращий варіант, на неї можна попросити знижку у забудовника. Якщо ж тиша у пріоритеті, краще дивитися квартиру якомога довше від шахти ліфта.

ЯКЕ ПЛАНУВАННЯ?

Як і інші параметри, питання планування та сторін світла – суб’єктивніші. Часто квартира взагалі купується з принципу “на що вистачило грошей”, але щоб потім не кусати лікті, краще заздалегідь обміркувати деякі важливі моменти:

• квартира-оранка краще, ніж квартира-лінійка. У першій кімнаті виходять на різні боки будинку, у другій – на одну. У першому випадку ви зможете швидко провітрити, вибрати для спальні/дитячої/кабінету/залу найбільш відповідну кімнату, виходячи з кількості світла та шуму;
• схід і захід – найбільш кращі сторони світла . На південній стороні може бути надто спекотно, на північній – темно та холодно;
• кількість світла у квартирі залежить ще й від поверху . Навіть при відмінному плануванні та виході на «правильний» бік світла в квартирі на перших поверхах буде мало сонячних променів через густе листя дерев або близько розташованих сусідніх будинків;
• якщо висота стель вище стандартної , то здаватиметься, що і кімнати більше, і дихається там легше;
• без лоджій та балконів квартира коштує дешевше. Якщо ви не планували використовувати балкон як місце відпочинку, невеликий сад, кабінет або банально сушити там випрану білизну, то ви тільки в плюсі ​​- забудовник продає такі квартири дешевше, тільки перепродати таке житло потім буде складніше;
• подивіться на план поверху. Чим менше квартир на поверсі, тим тихіше там буде, навіть спочатку, коли всі нові мешканці активно робитимуть ремонт;
• у квартирі, розташованій впритул до сміттєпроводу та ліфтової шахти , буде більш шумно;
• неправильна форма кімнат і стіни, які примикають один до одного не під прямим кутом можуть обернутися великими труднощами при виборі меблів, та й взагалі часто всю площу таких кімнат неможливо використовувати раціонально.

Забудовник навряд чи зробить знижку на квартиру, якщо її єдиний мінус – північна сторона будинку. Якщо ж вікна виходять на не дуже симпатичний двір, питний заклад чи жваву трасу, то тоді можна й поторгуватись, якщо, звичайно, самі готові дивитися на це багато років поспіль. Найкращий варіант – вид на зелену зону.

За плануванням квартири можна поділити на три типи:

• закриті – у них кожна кімната ізольована від іншої. Ідеальний варіант для сімей з дітьми та для людей, яким особливо важливо мати можливість усамітнитися. Недолік – поява коридору, який часто досить вузький для того, щоб мати можливість використовувати його, наприклад, для зберігання речей;
• відкрита – це студії та лофти. Квартири-студії – найбільш економний варіант житла в новобудові, в ній немає зайвих стін, відділений лише санвузол. Для однієї людини чи пари – чудово, для пари з дітьми категорично не підходить;
• частково відкрита – сучасний варіант планування, коли поєднуються вітальня та кухня, інші приміщення ізольовані. Зберігається баланс між раціональністю використання житлового простору та можливістю усамітнитися.

З РЕМОНТОМ ЧИ БЕЗ?

Тут кожен вирішує сам, ми лише наведемо плюси та мінуси обох варіантів :

• квартира без ремонту , тільки з чорновим оздобленням буде коштувати дешевше, але ремонт доведеться робити самостійно, а дата новосілля відсувається, зате ви зможете все зробити на свій смак;
• квартира з чистовою обробкою коштує дорожче, але все одно ремонт від забудовника коштуватиме дешевше, ніж від самостійно найнятих фахівців. В’їжджати в квартиру можна практично відразу після покупки, оскільки залишиться лише дещо доробити, а не починати все з нуля. Основний мінус – доведеться миритися з вибраним типом та кольором оздоблення, але, як правило, забудовники виконують досить нейтральний ремонт, на основі якого можна реалізувати практично будь-який інтер’єр.

У КОГО МОЖНА КУПИТИ КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ?

Здавалося б, дурне питання, адже кожен бачив офіс продажу неподалік будівельного майданчика. Але крім цього варіанта, є ще й інші . Отже, до кого звертатись, щоб купити квартиру в новобудові?

1. Офіс продаж забудовника. Найпростіший і найпопулярніший варіант. Забудовник безпосередньо зможе розповісти про всі варіанти, ціни, акції та способи купівлі.
2. Агентство нерухомості – посередник, у якого пристойна база квартир та який зможе знайти оптимальний варіант. Більш-менш відомі агенції не беруться за сумнівні варіанти, що також плюс. Ціна у ріелтора та забудовника зазвичай не відрізняється або відрізняється несуттєво.
3. У підрядника . І таке можливе. Іноді забудовник розраховується з підрядником квартирами в новобудові, і потім це житло йде на продаж за найвигіднішими цінами. Гарний варіант покупки.
4. Людина, яка купила і тепер перепродає квартиру в новобудові , але це називається не продаж, а переуступка прав (поки будинок не зданий в експлуатацію). Переуступку треба обов’язково узгодити із забудовником, якому доведеться заплатити 1-5% від початкової вартості квартири. Варіант непоганий тим, що в плюсі ​​обидва: продавець продає дорожче, ніж купував, адже квартира в міру будівництва будинку дорожчає, а покупець отримує менше ризиків, пов’язаних з тим, що будівництво закінчиться після викопаного котловану. Часто при переуступці можна купити квартиру з вигіднішим плануванням, ніж ті, що на цей момент залишаються у забудовника.

КОЛИ КВАРТИРА В НОВОБУДОВІ КОШТУЄ ДЕШЕВШЕ?

Ціна складається з багатьох факторів. Це вже раніше перелічені типи будинку, планування, площа, район і т.д., а також стадія зведення будинку. Продавати квартири можуть, коли самого будинку ще немає, а забудовник тільки-но починає рити котлован. Чим раніше ви купуєте, тим нижча ціна, але й тим вищі ризики:

• купувати квартиру на старті продажів – максимально вигідно , якщо, звичайно, забудовник надійний (про умови надійності поговоримо далі). На етапі котловану квадратний метр може коштувати вдвічі дешевше, ніж коли будинок буде введено в експлуатацію. Забудовнику вигідніше швидше погасити кредити з найменшими переплатами, тому й ціна приваблива. Покупцеві теж вигідно, навіть незважаючи на те, що новосілля доведеться чекати 1-2 роки;
• у момент зведення «коробки» ціни різко підскакують, але все одно вони нижчі за фінальні, при цьому впевненість, що будівництво не завмерло, а забудовник не втік і не збанкрутував, вище;
• найвища ціна – після здачі будинку в експлуатацію, але це плата за відсутність ризику і можливість відразу приступати до ремонту або взагалі заселятися в квартиру, щоправда, на цьому етапі квартир залишається менше, а найцікавіші та найвдаліші варіанти можуть бути розкуплені;
• іноді останні 1-2 квартири у будинку продають дешевше;
• стежте за акціями забудовника , який до свят може робити реальні знижки;
• при 100% оплаті або великому першому платежі забудовники пропонують знижки.

Найбільш безпечним і вигідним рішенням багато експертів з нерухомості вважають покупку квартири у другому будинку нового житлового комплексу. Коли перший будинок уже введений в експлуатацію, а другий знаходиться на стадії котловану, квартири в ньому стоять мінімум, але впевненість у забудовнику вища, адже вже видно, що він справляється із завданнями.

ЯК ПЕРЕВІРИТИ ЗАБУДОВНИКА?

Ризики при купівлі житла в новобудові приблизно такі ж високі, як бажання мати власну нерухомість. Якщо будинок ще не зданий, то ризики залишитися без грошей, і без квартири величезні. Однак, будучи напоготові і розуміючи, що необхідно перевірити, можна убезпечити себе на 99%.

Як перевірити порядність забудовника? Що потрібно знати? Куди дивитись? Про все по порядку.

1. Подивитися історію компанії , вивчити, скільки будинків вона вже здала, чи не порушувала терміни, чи не було серйозних конфліктів – все це зробити досить просто. Чим більше років компанія на ринку, тим краще. На місцевих міських форумах і навіть на сайтах новин будуть згадані конфліктні ситуації та якісь проблеми із забудовником.
2. Вивчіть статут забудовника . Він обов’язково має бути на сайті.
3. Перегляньте свідоцтво про реєстрацію , а на сайті податкової служби можна буде уточнити дату реєстрації.
4. Ще один обов’язковий документ для перевірки – свідоцтво про постановку на податковий облік. Можна замовити на сайті податкову виписку.
5. Дозвіл на будівництво – документ, без якого забудовник не має права розпочинати будівництво. Документ видається після перевірки відповідними органами.
6. Право власності на земельну ділянку є обов’язковим до перевірки. Документ має бути у загальному доступі, бажано – на сайті.
7. Проектна документація також є бажаною до вивчення. Її складає сам забудовник, вказує терміни, визначає будинок, а також повідомляє всі ризики. Проектна документація має бути на сайті.
8. Дізнайтесь, в якій страховій компанії страхується забудовник . Звісно, ​​це має бути надійна організація. Також дізнайтесь, з яким банком співпрацює компанія.
9. Чи не визнають забудовника банкрутом найближчим часом? Вимогу про визнання банкрутом можна переглянути у справах арбітражного суду.
10. Як вирішував конфлікти забудовник із покупцями раніше, якщо такі конфлікти були? Існує база даних рішень судів загальної юрисдикції. За назвою компанії забудовника можна подивитися, на що скаржилися покупці, і як було вирішено суперечки.
11. Надто низька ціна квадратного метра – привід задуматися.
12. Перевірити репутацію забудовника і всю документацію на новий будинок можна доручити незалежному юристу , якщо маєте додаткові фінанси і не хочете самостійно вникати в питання.